미사강변도시 상가 공실 '위험수위'

경기 하남 미사강변도시 R2(구산문화마을)의 한 상가. 이곳에서 부동산중개업을 하고 있는 김모(47)씨는 한 상가주택을 가르키며 말했다. 택지개발로 강제 수용되면서 토지주들이 대토라 불리는 이주자 택지로 이곳 상가주택의 절반이상이 처음부터 공실로 시작돼 경기가 좋아진다 하더라도 빈 점포가 다 차진 못할 것"이라고 말했다.

 수익형 부동산의 대표상품인 하남 미사강변도시 상가시장이 공급과잉으로 직격탄을 맞고 있다. 정부의 부동산시장 규제와 고금리 기조가 이어지면서 상가분양시장이 바닥까지 내려가면서 점포주들의 공실 우려에 대한 위기감이 불거지고 있다.

20일 업계에 따르면 미사강변도시 미사역과 8단지 인근을 중심으로한 근린생활 시설과 R1~R7 등 상가주택은 3만 여 곳 이상으로 추정하고 있다. 미사강변도시 개발이후 최대 물량이다. 은행 금리에 비해 높은 수익을 낼 수 있고 안정적인 임대료를 받을 수 있다는 생각에 많은 물량을 쏟아낸 탓이다.

특히, 이주자 택지의 경우 4층 이하로 건물을 지을 수 있고, 연면적의 40%까지 상가를 들일 수 있는데다 본인은 4층에 거주하면서 1층은 상가, 2~3층은 원룸이나 투룸 등으로 쪼개 임대주택으로 세를 놓을 수 있어 한때 수익형 부동산으로 인기를 끌면서 웃돈이 5억원이상 붙을 정도로 몸값이 높았지만 공급과잉이 지속되면서 현재 분양시장이 바닥 수준까지 내려간 상태다.

미사역 인근 중심상가와 8단지 인근 근린생활시설 건물주들도 공통적으로 겪고 있는 고민이다. 상가 공실률이 낮게는 30%에서 높게는 50%에 이르는 것으로 전해졌다. 업계는 은행 금리에 비해 높은 수익을 낼 수 있고 안정적인 임대료를 받을 수 있는 점 때문에 건설사들이 부동산 시장 호조에 힘입어 많은 물량을 쏟아낸 탓이라고 보고 있다.

전문가들은 정부 규제로 아파트 매물은 물론 대체 투자처로 각광받던 상가까지 잠기면서 매수세가 멈칫거리고 이 일대가 분양 계약률 저조와 임대수익률 하락으로 공실이 발생할 가능성이 높아지는 형국이라고 전언한다.

이는 지난 2010년대 초반까지만 해도 연 6% 선이던 오피스텔 평균 임대수익률이 대규모 택지개발지구인 미사강변도시의 등장으로  택지개발로 인한 오피스텔 공급량이 대폭 늘어났기 때문이다.

또, 상가분양지상에 장에 이동식 중개업자인 '떴다방'이 몰리면서 과열된 시장 분위기를 틈타 투기 심리를 부추 키며 분양권 프리미엄의 착시 현상까지 만들고 있는 실정이다.

업계의 관계자들은 정부 규제로 오피스텔과 함께  대체 투자처로 각광받던 오피스텔까지 잠기면서 매수세가 멈칫거리고 이 일대가 분양 계약률 저조와 임대수익률 하락으로 공실이 발생할 가능성이 높아지는 형국이라고 전언한다.

한 부동산 관계자는 "미사강변도시 상가의 경우 공급 물량이 너무 많은데다 분양가도 싸지 않아 수요자들의 관심을 끌지 못하고 있는 실정"이라며 "과열된 시장 분위기를 틈타 업체들이 주장하는 청약률을 그대로 믿고 투자했다간 낭패를 볼 수 있어 주의가 요구된다"고 조언했다.